以5.05亿元的价格拍下市值超7亿元的历史建筑，外界好奇这位资金雄厚的买家背景，亦好奇其“捡漏”后的后续安排。

上海市虹口区四川北路上有这么一处老建筑，它始建于1935年，由英国五和洋行著名设计师设计，外形酷似网红景点武康大楼。

(资料图片)

建成以来，其经历了战争年代的炮火纷飞，也见证了和平年代的兴旺与繁荣。87年后的今天，这处被誉为上海“活化石”的历史保护建筑通过法拍平台寻到了新的归属。

12月22日，位于四川北路71号的2幢房产(下称“德邻公寓”)二拍落槌，竞买人H0950以约5.05亿元的价格将其收入囊中。这一价格较11月初5.61亿元的起拍价下降了约5600万元，相当于市场估值的72折。

以5.05亿元的价格拍下市值超7亿元的历史建筑，无论怎么看都是一笔颇为划算的买卖。外界好奇这位资金雄厚的买家背景，亦好奇其“捡漏”后的后续安排。

买家是谁？

相较于其它动辄上亿的标的，这桩交易的神秘色彩不算浓重。根据竞买信息，H0950的背后是A股上市公司尤安设计，该公司是这场法拍唯一的出价人，亦是唯一一位报名的买家。

尤安设计成立于2004年，并在2021年4月20日成功登陆创业板。公司主要从事建筑设计业务的研发、咨询与技术服务，通过招投标和客户直接委托两种方式承接业务，作品涵盖城市规划、超高层建筑、城市综合体、城市更新等多个领域，譬如上海虹桥世界中心、长沙绿地星城光塔、广州？广物鱼珠产城综合体、南昌VR科创城等。

从年报中披露的信息来看，尤安设计偏爱与有着国资背景的企业打交道，中海地产、万科集团、中国金茂、保利集团、绿地控股等TOP级开发商都是其下游稳定客户，其中绿地控股更是常年占据着第一大客户的位置。

2021年，尤安设计来自前五大客户的销售金额合计约为4.85亿元，占年度销售总额比例为50.73%；来自绿地控股的销售额为3.01亿元，在年度销售总额中的占比达到31.51%。

随着房地产市场下行，大客户绿地控股开始出现险情，尤安设计的业绩亦出现大幅下滑。

今年上半年，该公司营收同比下滑51.76%至2.23亿元，对应归母净利润同比下滑104.7%至-0.07亿元。也或是受此影响，公司选择以上市募集资金来参与此次竞拍，金额不超5.6亿元。

去年4月，尤安设计以每股120.8元的价格发行普通股(A股)2000万股，共募得资金净额约22.67亿元。根据规划，这些资金将用于“总部设计中心扩建项目”“总部基地升级建设项目”“研发中心升级建设项目”以及“补充流动资金”等五项用途。

不久前，公司监事会通过议案，拟变更“总部基地升级建设项目”“总部设计中心扩建项目”“研发中心升级建设项目”的实施地点，调整内部投资结构。

变动的原因是尤安设计准备竞拍德邻公寓，若竞拍成功，其将完成有关物业的后续改建修缮，而这部分资金与上述三个募集资金投资项目原计划使用的物业购置、建安工程及配套设施、设备的总投资额大致相当，故全部使用该部分资金解决。

对于竞拍的缘由以及后续安排，尤安设计相关人员在采访中告诉《国际金融报》记者，竞拍是出于总部建设的考量，如无意外，公司后续会将上海总部迁至德邻公寓，“现在宝山区那边的总部是租的”。而对于搬迁时间，该人士则表示要等到相关流程走完后才能知道。

因何拍卖

根据评估报告，德邻公寓建筑面积为15573.19平方米，土地面积4433平方米，土地类型为商业以及办公，其中商业使用年限为2006年2月23日至2046年2月22日，办公为2006年2月23日至2056年2月22日。

据悉，该公寓原为5层钢筋混凝土结构，建国后又加建一层，共为6层。一个瑕疵是，目前房产一楼被顺丰速运香港路业务部占用，部分房产被原持有人上海摩硕投资有限公司(下称“摩硕投资”)用于办公。

考虑到这一点，徐州市中级人民法院已张贴公告，要求房产使用人限期迁出，若逾期未能自行迁出的，法院将依法强制腾空，交付时间可能有所延迟。也是因此，尤安设计将“总部基地升级建设项目”的计划完成时间延期至2024年4月13日，使三个募投项目的实施周期保持同步。

除了上述瑕疵外，尤安设计还需按照保护要求承担对德邻公寓的相应保护义务。

公开信息显示，该公寓原是解放前上海第一批白领居住区，汇聚了来上海滩“淘金”的欧美贸易商、军火商与金融大亨，还曾在抗战期间被日军占用作宪兵队司令部，抗战胜利初期曾作国民党淞沪警备司令部驻地。

1947年，上海信谊药厂迁入此地，将其作为药厂的车间和综合办公楼使用，直到2004年才彻底迁出。2005年10月31日，上海市人民政府将其列入第四批优秀历史建筑，保护要求为三类，重点保护建筑的南、西、北立面；保护建筑入口门厅、楼梯间、天花线脚、水磨石地面、水磨石墙面等其他特色装饰。

据媒体报道，由于原承租方进行违法施工，德邻公寓曾受到破坏，当时的产权单位无资金进行修缮整改，后经政府协调将其产权转让给了摩硕投资，负责原被破坏的重点保护部位的恢复性修缮工作，并于2019年完成验收。

同年11月，德邻公寓曾被挂牌出售，彼时售价为8.5亿元，但并未有买家接盘；今年6月13日，上海联交所通过官方微信发布了关于德邻公寓资产转让的信息，试图以此寻找意向投资人。

两次失败后，该建筑便流入了法拍平台，原因是摩硕投资涉及借款合同纠纷，以其作为抵押担保。

这处历经风霜的历史地标建筑终于在第二次法拍中遇到了新主人。

（文章来源：国际金融报）

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