“提前还贷潮”再起 现在压力给到了银行?

“打算提前还房贷了,希望是个正确的选择。”家住北京海淀的张女士告诉记者,最近看到不少购房者提前还贷的消息,自己也才开始考虑这个问题。

近一段时期,“提前还贷潮”又登上热搜。 不少人晒出提前还贷“账本”,认为省出的利息相当于投资。不过,购房者普遍反映“提前还钱”没那么容易。不少购房者反馈,提前还要排队,有的还得找关系。更有购房者将拨打银保监会投诉热线作为“成功经验”进行分享。

一边是购房者“前赴后继”地集中申请,“想发设法”提前还钱,一边是银行关闭线上还款渠道、拉长排队时间进行“劝退”。大量客户集中“提前还贷”,这意味着银行十分看重长期稳健生息的优质资产提前到期,考验着银行资产负债管理的能力。


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2月13日,辽宁银保监局发文提示称,提前还贷或转贷暗藏风险。借款人须如实提供贷款申请资料,如伪造经营资料获得贷款,则涉嫌骗贷,情节严重的,将被依法追究刑事责任。

这波“提前还贷潮”比2022年更热

张女士说,2021年,自己花费400余万元买了一套“老破小”,商贷260余万元,月供约1.5万元。一年下来,手里攒了些余钱的张女士准备先提前还一部分贷款。

近一段时期,像张女士一样的购房者不在少数,他们倾向于提前还房贷,以减少利息支出。

“我们是首套房,贷款利率5.2%。”张女士向记者表示,最近看到好多人提前还贷的消息,她也开始考虑这件事。因为每月都还的是利息,一年来本金才还了6万多,所以想把去年存的钱用来还贷,“主要是合同上提前还款也没有违约金。”

对于普通家庭而言,即便是每月可少还500元,也有“真金白银”的作用。有网友就提及,“相差500元什么概念 ,娃娃的奶粉钱够了,一个月的烟钱够了,爱车的油钱也够了,请客吃饭也够了。”

“最近提前还贷的现象确实还是很蹊跷的。”上海易居研究院研究总监严跃进向《中国经济周刊》记者表示,提前还贷现象其实在2022年出现过,后来平静下去了。如今这个问题再次发酵,那就要作为房贷领域和购房者民生领域的一个重要问题进行研究。目前对于此类提前还贷的现象,需要积极关注。

严跃进分析称,当前的“提前还贷”现象与去年相比有几大区别:一是提前还贷的热度似乎更高,这可能是因为房贷利率持续下降,更加使得提前还贷的迫切性增加了。二是居民家庭的收入状况及预期还没有修复,使得居民有更多的动力进行提前还贷。三是提前还贷也和一些经营贷的置换有关,也听闻有地区要收紧此类政策。

“提前还贷的事件,对于银行也产生较大的困扰。目前一些银行是‘装糊涂’,唯有被投诉后才会开始处理。”严跃进直言,这个问题是需要防范的,暂不论此事是否合理,要避免类似漠视投诉、不主动解决问题的工作方式,防止出现类似停供断贷等风波。

“银行显然不希望客户提前还款”

“我们支行还好,跟同期相比可能会有个百分之十几的增长吧。”一位国有大型商业银行个贷经理对《中国经济周刊》记者表示,“其实提前还房贷也是正常现象,因为我们这儿的客户比较优质,一般可能做了30年贷款,但到5- 6年就会提前还一些。可能买房前期他们手头比较紧,几年后有了一定的积蓄就会还掉,这是正常的。”

谈及本次提前还房贷热潮的原因,该个贷经理直言,这一波提前还贷的购房者的房贷利率普遍在5%以上,“那一波利率相对比较高,基准都在5%以上,他们可能觉得在高位‘站岗’了,所以这波还款比较多。不像现在基准利率下调了,调得还比较厉害。另外就是大家没什么好的投资渠道,就倾向于提前把钱还了。”

“贷款是银行的资产,肯定是越优良、期限越长、利率越高越好,房贷是满足这些条件的最好的资产之一。”该个贷经理直言,“当然可能每个资产的包会小一点,但是一般做完一个楼盘或者面对一个房地产开发商,整体规模上不会小的。而且这块资产,因为有抵押品、还款期限长且稳定,不容易发生风险,所以对银行而言肯定是最优质的资产。银行显然不希望客户提前还款。”

“我想对整体经营业绩不会产生很大的影响,毕竟客户来做贷款还是有刚需,还款也必须有经济来源。如果客户一开始就有一两百万,应该也不会放着一两百万去贷款。提前部分还款我们是允许的,站在客户的角度,可能有些人会觉得现在的还款利息和节奏不合算,这样可以提前部分还款。”该经理直言,“但是对于支行而言,要是每个月多一两千万的还款,那压力还是有的。”

严跃进分析称,提前偿还数量增多,客观上也使得银行的业务秩序受冲击,若处置不当,会引起房贷领域的新风险和新矛盾。提前还贷也容易混入一些伪劣的贷款产品,如经营贷和消费贷,进一步干扰房贷市场秩序。

早在去年12月,浙江银保监局就曾发布提示:经营贷换房贷,不是“馅饼”是陷阱。提示指出,警惕“贷款中介”诱导,认清违规转贷背后隐藏的五重风险。

近日,辽宁银保监局亦发布《关于提前还贷或转贷的风险提示》。文章指出,随着国家对小微企业支持力度的加大,经营性贷款利率持续走低,社会上出现一些违规“贷款中介”,他们以“利率低”“期限长”“放款快”为由,诱导消费者借“过桥资金”提前结清“房贷”,再办理“信用贷”“经营贷”归还过桥资金,从而谋取高额中介服务、资金过桥费用,同时使消费者陷入违规转贷的多重风险之中,甚至要承担刑事责任。

压力给到了银行?

当银行十分看重的优质资产提前到期,躺赚的“利差”不再,银行的压力有多大?

东海证券研究测算,2021-2022Q1,银行业新增住房贷款规模约 3.7 万亿元。在极端情形下,假设这些贷款全部提前还款,若银行将提前还款腾挪出来的额度按照当前贷款结构投向各类贷款,平均利率取2022Q3 新发放一般贷款加权平均利率 4.65%,则对应利息损失约 278 亿元,占银行业 2021 年度净利润的比重为 1.3%。若银行将提前还款腾挪的额度按照当前资产结构投向各类资产,平均收益率取2022H1上市银行生息资产平均收益率 3.82%,则对应利息损失约为585 亿元占银行业 2021 年度净利润的比重为 2.74%。

不过,东海证券亦提及,现实中,大多数购房者受制于个人财务能力无力提前偿还,或只是部分提前偿还,这会让提前还款对银行业绩的实际影响远远小于测算结果。

但对于银行而言,相比提前还款造成的存量房贷收缩,房贷增速的放缓可能是“更有压力”的问题。

华创投顾部数据显示,2022年居民中长期贷款增加2.75万亿,相较2021年的6.08万亿下降了55%;居民短期贷款也较2021年下降了41%。2022年的商品房销售额增速为-26.7%,居民中长期贷款下降幅度超过销售额的降幅。

今年1月,首套住房贷款利率动态调整机制开始施行。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

上海易居研究院梳理了2023年1月以来全国各地降低房贷利率或执行低利率的30个城市显示,30个城市房贷利率均低于4.1%的下限,同时呈现了4.0%、3.9%、3.8%和3.7%的四个梯队。这与楼市火热时5%-6%以上的高利率相比相去甚远。

华创投顾部分析认为,展望2023年,房贷利率下行的趋势延续,居民中长期贷款能否扩张就取决于两方面因素,一方面,贷款利率下行会加剧居民提前还贷的意愿;另一方面,房贷利率下行,能否触发更多的购房需求。只有在后者的效果明显超过前者的前提下,居民中长期贷款才能明显的增加。

(文章来源:中国经济周刊)

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